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Bail commercial : dans quels cas le loyer peut-il être révisé ou déplafonné ?

Bail commercial : dans quels cas le loyer peut-il être révisé ou déplafonné ?

Publié le : 21/07/2026 21 juillet juil. 07 2026
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Le loyer d'un bail commercial n'est pas figé pendant toute la durée du contrat. Le statut des baux commerciaux prévoit plusieurs mécanismes permettant son évolution, tandis que certaines situations peuvent conduire au déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail. Il convient toutefois de distinguer la révision du loyer, l'indexation contractuelle et le déplafonnement, qui répondent à des règles différentes.

 

Révision du loyer et indexation : deux mécanismes distincts


La révision triennale permet au bailleur ou au locataire de demander une adaptation du loyer tous les trois ans, conformément aux articles L.145-37 et suivants du Code de commerce. Cette révision peut être demandée par le bailleur comme par le locataire et s'effectue, en principe, en fonction de la variation de l'indice de référence applicable.

En principe, cette révision est déterminée en fonction de la variation de l'indice de référence applicable à l'activité exercée, notamment l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

En cas de désaccord sur le montant du loyer révisé, les parties peuvent saisir le juge des loyers commerciaux afin qu'il fixe le nouveau loyer.

Il ne faut pas confondre ce mécanisme avec la clause d'indexation, également appelée clause d'échelle mobile. Prévue directement dans le bail, cette clause organise l'évolution automatique du loyer à intervalles réguliers selon un indice déterminé. Dès lors qu'elle est valable et a été acceptée par les parties lors de la conclusion du bail, son application ne nécessite pas un nouvel accord à chaque échéance.

La révision triennale repose donc sur un mécanisme légal pouvant donner lieu à contestation, tandis que l'indexation résulte d'un engagement contractuel dont les modalités sont fixées dès la signature du bail.

 

Dans quels cas le loyer peut-il être déplafonné lors du renouvellement du bail ?


Lors du renouvellement d'un bail commercial, le montant du nouveau loyer est, en principe, plafonné. Son évolution ne peut donc généralement pas excéder la variation de l'indice de référence applicable.

Toutefois, ce plafonnement peut être écarté dans plusieurs hypothèses prévues par le Code de commerce.

Le déplafonnement peut notamment être justifié lorsqu'une modification notable est intervenue au cours du bail et qu'elle a une incidence sur la valeur locative du local. Il peut s'agir d'une évolution des caractéristiques du local, de sa destination, des obligations respectives du bailleur et du locataire ou encore des facteurs locaux de commercialité, tels qu'une amélioration significative de l'environnement économique ou de l'accessibilité des lieux.

Par exemple, l'ouverture d'une nouvelle ligne de transport, l'implantation d'un centre commercial à proximité ou une augmentation importante de la fréquentation d'un quartier peuvent accroître l'attractivité d'un emplacement commercial. À condition que ces évolutions aient une incidence favorable sur l'activité exercée, le loyer du bail renouvelé pourra être fixé selon la valeur locative.

Le déplafonnement est également admis lorsque le bail commercial s'est prolongé au-delà de douze ans, notamment en raison d'une prolongation tacite. Dans cette hypothèse, le bailleur peut demander que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, sans que les règles habituelles de plafonnement trouvent à s'appliquer.

En cas de désaccord sur le montant du nouveau loyer, le juge des loyers commerciaux pourra être saisi afin de déterminer la valeur locative du bien au regard des critères fixés par les articles L.145-33, L.145-34 et R.145-3 du Code de commerce.

Ainsi, entre révision triennale, indexation contractuelle et déplafonnement lors du renouvellement, les règles applicables au loyer d'un bail commercial varient selon les circonstances. Une analyse attentive des stipulations du bail et de l'évolution des conditions d'exploitation demeure indispensable avant toute demande de révision ou de fixation d'un nouveau loyer.
 
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